Nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có văn bản đề xuất dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần và quy định hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác có giá trị tương đương để tăng nguồn cung và kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Theo HoREA, Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội có nội hàm tương đồng với Điều 55 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội đã quy định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA ví dụ, dự án nhà ở thương mại trung cấp A có quy mô diện tích là 20.000m2 được phê duyệt mật độ xây dựng là 38%, hệ số sử dụng đất là 7.0. Do đó, dự án A được xây dựng trên diện tích 7.600m2 và có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000m2, có hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 112.000m2 bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 22.400m2 và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 89.600 m2. Nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50m2 thì tổng số căn hộ của dự án A sẽ là 1.792 căn hộ.

Chủ đầu tư Dự án A lựa chọn phương thức dành 20% quỹ đất của dự án có diện tích 4.000m2 để xây dựng nhà ở xã hội, nếu cũng chỉ được xây dựng nhà ở xã hội với mật độ xây dựng 38% thì diện tích xây dựng là 1.52 m2 và hệ số sử dụng đất là 7.0 thì số lượng căn hộ nhà ở xã hội chỉ có 358 căn hộ; nhưng nếu được xây dựng nhà ở xã hội với mật độ xây dựng 57% hoặc hệ số sử dụng đất là 10.5 (tăng tối đa 1,5 lần) thì số lượng căn hộ nhà ở xã hội sẽ có từ 537 - 655 căn hộ.

"Quy định này sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội. Bởi chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội do số lượng. Đồng thời, tác động khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận về cấp quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất để đưa vào tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030", ông Châu nhận định.

Cùng với đó, thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp, rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Do đó, với quy định này sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản.

Liên quan đến quy định về trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm nguyên tắc có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án. Do đó, không thể áp dụng có diện tích đất ở tương đương với quỹ đất nhà ở xã hội (hoán đổi) như quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 của Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Ví dụ, theo dự thảo Nghị định mới, dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích 2 ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức được phê duyệt tỷ lệ đất ở 40% là 8.000m2 và chủ đầu tư được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với 20% tổng diện tích đất ở của dự án là 1.600m2 đất ở theo phương thức bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại phường Long Phước, thành phố Thủ Đức. Trong khi giá trị 1m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi thì cao hơn rất nhiều so với giá trị 1m2 đất ở tại phường Long Phước, nên việc "hoán đổi" 1.600m2 đất ở tại phường Long Phước để thay thế cho 1.600m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi là không sòng phẳng, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Do vậy, không thể quy định “đổi ngang” về diện tích giữa diện tích đất ở tương đương với quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án vì không bảo đảm nguyên tắc tương đương về giá trị của diện tích đất "hoán đổi".

HoREA nhận thấy khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó đã quy định rất uyển chuyển, linh hoạt.

"Tôi đề nghị quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề) nơi có dự án đó là hợp tình hợp lý và tương đồng với cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", ông Châu đề nghị.